房?jì)r(jià)瘋漲的趨勢2005年以來(lái)幾次都沒(méi)能止住，現在同樣也不可能止住。
樓市新政之后，市場(chǎng)似乎陸續已有些許萎縮跡象顯現，而目前關(guān)于這或將導致樓市資金外流，關(guān)于樓市資金將要流向商業(yè)地產(chǎn)、期貨市場(chǎng)乃至股市等種種判斷能否成立？終房?jì)r(jià)瘋漲趨勢會(huì )否真正受阻？中國宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)王建近日接受本報記者訪(fǎng)問(wèn)，闡述了他的相關(guān)分析和預測。
房?jì)r(jià)瘋漲趨勢難被壓制根本
《華夏時(shí)報》：您是否認為樓市將會(huì )有資金外流至其他領(lǐng)域？
王建：只有當這個(gè)判斷的前提是樓市新政之后，一定會(huì )把一些資金擠出樓市，我們才能討論這些資金將往哪里去。但這個(gè)前提是否成立，這是應該首先考慮的問(wèn)題。
這次出臺的樓市政策與2005年至本年初的數次調控政策相比較，在力度上的確有所增加，但其出發(fā)點(diǎn)應該是沒(méi)什么太大變化。如果過(guò)去幾年都沒(méi)能解決的問(wèn)題，我們可以指望這次就一定能解決嗎？
比如對于本次試圖收緊房貸的政策，難道那些炒房的人會(huì )沒(méi)有辦法對付嗎？我們已經(jīng)知道過(guò)去曾有很多炒房者收集大量農民身份證去買(mǎi)房，他們甚至整麻袋地收集身份證。面對諸如此類(lèi)的現象，所謂收緊房貸怎么可能真正有效？不過(guò)就是購房者身份限制的問(wèn)題，而那些炒房者解決這個(gè)身份限制的問(wèn)題其成本應該是很低的。正所謂上有政策，下有對策。這不就是博弈嗎？政府出一招棋，下面炒房的人就出另一招棋應對。
《華夏時(shí)報》：政府若開(kāi)征房地產(chǎn)持有稅將會(huì )出現什么狀況？
王建：如果開(kāi)征房地產(chǎn)持有稅，向那些擁有多套房產(chǎn)的人收稅，并不能解決問(wèn)題。假如未來(lái)房?jì)r(jià)還有很大升值空間，那些炒房的人會(huì )怕被征稅嗎？對于房地產(chǎn)泡沫來(lái)說(shuō)，稅收的比例恐怕怎么也比不上房地產(chǎn)的未來(lái)升值空間。
仔細分析所謂向多套房征稅的問(wèn)題，可以看到，由于目前是購房者負擔了購房時(shí)應付的各種稅費，而不是買(mǎi)賣(mài)雙方負擔，賣(mài)房者獲得的是凈價(jià)。再看稅費，其表現為兩種性質(zhì)，一種是直接稅，一種是間接稅。像所得稅這類(lèi)的直接稅，針對企業(yè)后利潤或個(gè)人后收益來(lái)征收，也叫不可轉移稅；增值稅和流轉稅都屬于間接稅一類(lèi)，是很容易被轉嫁給消費者的。由此便可得出結論，以此來(lái)約束樓市投資或投機行為，恐怕是根本不行的。
所以，我的基本看法是，現在出臺的所謂樓市新政，要想把樓市洶涌的漲價(jià)趨勢壓制下去，是根本不可能的。其關(guān)鍵問(wèn)題在于，一方面我們現在可用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地是越來(lái)越少，另一方面緊跟著(zhù)我們又要進(jìn)行大規模城市化。推動(dòng)城市化進(jìn)程中，必然有很多人要進(jìn)城，要住房；很多已經(jīng)在城里的人也需要買(mǎi)房（目前大約只有三到四成的城市居民買(mǎi)了住房）。為什么人們普遍對房?jì)r(jià)不滿(mǎn)意？這是因為城鎮居民的主體還沒(méi)有買(mǎi)房。住房的實(shí)際需求如此強勁的事實(shí)就擺在這里，房?jì)r(jià)怎能不瘋漲？
《華夏時(shí)報》：樓市新政對土地財政的維持有無(wú)可能造成沖擊？
王建：在這樣的背景下，我們現在采用的制約房?jì)r(jià)瘋漲的辦法，一個(gè)是試圖打擊房地產(chǎn)商，一個(gè)是試圖約束炒房行為，還有就是針對地方政府的土地財政收益。目前樓市新政就沖著(zhù)這三方面來(lái)，但這實(shí)際上是有問(wèn)題的。當然，針對地方政府土地財政收益這一塊，現在政策還不敢碰。因為地方政府也要活命，要承擔那么多地方公共支出，本來(lái)上面給的資金就不足，再斷了財路就甭干事了。所以，現在政策只好集中向炒房者和房地產(chǎn)商下手。但這實(shí)際上是沒(méi)有用的。關(guān)鍵問(wèn)題就在于我們人口太多，而土地太少，增長(cháng)的空間卻又很大。繼續用現有的辦法制止房?jì)r(jià)瘋漲根本就是緣木求魚(yú)。
《華夏時(shí)報》：您是說(shuō)房地產(chǎn)商不怕政策？