土地調控謹防刺激房?jì)r(jià)興奮

文章原載：中山家政
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      □    馮海寧 財政部、國土資源部、中國人民銀行3部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問(wèn)題的通知》，通知規定，從二零零七年一月一日起，新批準的新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高一倍。 以進(jìn)1步保護耕地，促進(jìn)節約用地，加強土地調控管理，控制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(cháng)為目的的土地調控政策，拉開(kāi)了新1輪土地宏觀(guān)調控的序幕。根據規定，以前1些地方政府為了搞城市擴張，擅自減免、緩繳、截留、擠占、挪用新增建設用地土地有償使用費的現象有望得到改觀(guān)，同時(shí)，地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)也有望得到抑制。 雖然有關(guān)部門(mén)測算，“此次調整對地價(jià)影響甚微”，但是，受新增建設用地有償使用費翻倍的規定影響，與土地密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，會(huì )不可避免地受到影響�？梢钥隙ǖ氖�，這部分成本將會(huì )直接轉嫁至土地出讓價(jià)格，用地成本可能會(huì )出現較大幅度提高，繼而會(huì )拉高房地產(chǎn)整體價(jià)格。 以上海為例，按照此前公布的征收標準，上海長(cháng)寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣、普陀、徐匯、楊浦、閘北等區縣被列為征收第1等別，按照七零元/平方米的標準征收，增加1倍的話(huà)，這些地區土地新增建設用地有償使用費將會(huì )增加近五萬(wàn)元/畝左右。而這部分費用也可能會(huì )導致土地出讓價(jià)格再次出現提升（《東方早報》一一月二一日）。土地價(jià)格的變化也將直接反映到房?jì)r(jià)變化中。 樓市調控以來(lái)，其實(shí)并不缺乏穩健而有力的措施，甚至條條措施都可以拔刀見(jiàn)血，但收效甚微的現狀不得不面對，這1點(diǎn)，房?jì)r(jià)的高位運行就是充分的證明。因此，在以房?jì)r(jià)調控為主旋律的宏觀(guān)政策調控中，任何1項規定的出臺，都要周密考慮政策的配套性，都要兼顧與這1政策相關(guān)的行業(yè)的利益問(wèn)題，避免出現按下葫蘆浮起瓢的尷尬，導致樓市問(wèn)題更加頑固，民眾情緒更加焦慮。 細心的人會(huì )發(fā)現，很多政策的出臺，或者1些政府官員每次不謹慎的表態(tài)，都直接或間接的反映到市場(chǎng)上，引發(fā)出1浪1浪的波濤，但作用到市場(chǎng)的結果非但沒(méi)有達到預期目的，反而起到1些背離政策初衷的作用，這1現象不得不引起有關(guān)部門(mén)的重視。例如，某些官員放話(huà)某個(gè)區域不再批地，這個(gè)區域房?jì)r(jià)馬上提高；再如，叫停別墅供地的政策1出，不但別墅價(jià)格急升，也帶動(dòng)了普通商品房?jì)r(jià)格發(fā)生波動(dòng)。究其原因，充分暴露出1些部門(mén)和官員不嚴謹、不科學(xué)的執政態(tài)度。正是由于信息披露制度的不科學(xué)、不健全，和政策制定者的不審慎，才給了1些地方政府抬高地價(jià)的理由，也給了開(kāi)發(fā)商提高房?jì)r(jià)、炒作話(huà)題的借口。 雖然說(shuō)，影響房?jì)r(jià)的主要因素是供需關(guān)系，但也應該承認，至少占房?jì)r(jià)成本3成的土地成本的變化對房?jì)r(jià)影響依然很大�；蛘哒f(shuō)，房地產(chǎn)的構成因素都能影響價(jià)格的變化。因此，土地調控需要在保護農民利益、妥善處理中央與地方土地受益比例關(guān)系的同時(shí)，必須要兼顧與之緊密相連的樓市調控政策，更要顧及廣大購房人的利益。 可以肯定的是，此通知的出臺，還將抑制土地腐敗。以前，賣(mài)地的收入都屬于預算外，并沒(méi)有納入地方財政，這些錢(qián)往往成了1部分人的“小金庫”，容易滋生腐敗。而據土地專(zhuān)家估計，全國每年土地收益流失至少在一零零億元以上。從二零零七年一月一日起，新增建設用地土地有償使用費實(shí)行中央與地方三零：七零分成體制，且地方分成的新增建設用地土地有償使用費，1律全額繳入省級國庫的剛性規定，相信會(huì )使土地收益在規范、透明的框架里分配，中央的歸中央，地方的歸地方，可以減少土地收益莫名其妙的流失。