“短命文件”折射樓市調控艱難

文章原載：中山家政
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      易憲容認為住房套型面積應因地制宜，富于彈性，不該1刀切韓偉/文 日前，建設部發(fā)布的《九零平方米以下住宅設計要點(diǎn)(征求意見(jiàn)稿)》，在其公布不到二四小時(shí)后，因不符合國務(wù)院辦公廳和建設部文件要求，便予以廢止，成為住宅史上短命的文件。而關(guān)于“住宅設計要點(diǎn)”的廢止，不少業(yè)界人士看法不1。甲方:不應廢除意見(jiàn)稿 不宜實(shí)行“1刀切”住房面積應因地制宜 乙方：應當廢除意見(jiàn)稿 應避免“政策折扣”現象“設計要點(diǎn)”違背初衷 甲方：不應廢除意見(jiàn)稿中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰不宜實(shí)行“1刀切” “九零平方米”的政策推出，主旨在于降低購房門(mén)檻，滿(mǎn)足中低收入購房人的購房要求。但是，政策推出就遇到巨大的市場(chǎng)爭議。此前的政策中，從未像九零平米住宅的相關(guān)政策這樣，制定過(guò)程中出現如此多的反復、爭議、解釋的情況，這說(shuō)明無(wú)論是政策本身，還是執行層面和細化操作，都存在1定的難度。建設部出臺九零平方米住宅設計要點(diǎn)，其初衷是好的，是為了引導全國房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，改變目前大戶(hù)型過(guò)多，存在1定超前消費的現象，然而我國眾多城市中，地方差異性非常大，要制定出1項全國皆適合的政策性文件，非常困難。比如1些中小城市，由于房?jì)r(jià)較低，房屋資源并不緊張，大戶(hù)型更受歡迎。 中國社會(huì )科學(xué)院易憲容住房面積應因地制宜 國內這種對房地產(chǎn)市場(chǎng)住房套型的硬約束原則上是對的，也符合了中國絕大多數民眾的利益，但其政策還必須細化，即在這1原則的基礎上，如何對不同地方、不同群體采取不同的細則。比如，在日本，根據家庭人口不同、居住的地方不同，其住房套型面積硬約束是不1樣的。這樣，不同的城市與不同的地方就能夠在同1原則下，生產(chǎn)出滿(mǎn)足不同民眾需求的產(chǎn)品。 地產(chǎn)專(zhuān)家增加小戶(hù)型開(kāi)發(fā)的可行性 意見(jiàn)稿的本意十分明確，即增加小戶(hù)型開(kāi)發(fā)的可行性，具有較強的技術(shù)性和不錯的指向意義。當然，廢止說(shuō)明的閃電出臺，更表明國家有關(guān)機關(guān)和主管部門(mén)對于住房結構比例調控的嚴格執行的態(tài)度，在細節方面體現了對普通購房者的人文關(guān)懷和對政策執行的貫徹決心。乙方：應當廢除意見(jiàn)稿漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿不給地方有放松調控的錯覺(jué) 設計要點(diǎn)出臺1天后即被廢止，原因是地區性的需求不能與“國6條”的硬杠桿有沖突。這是1個(gè)信號，政府不希望地方有放松調控的錯覺(jué)。建設部這1行為說(shuō)明中央政府在二零零七年加強宏觀(guān)調控的決心 國家信息中心經(jīng)濟預測部主任范劍平應避免“政策折扣”現象 房地產(chǎn)調控政策已相當完備，今年的調控不是出新政策，而是要對已有政策貫徹執行到位，大限度地避免“政策折扣”現象。房地產(chǎn)調控與人民群眾的切身利益密切相關(guān)，可以說(shuō)是整個(gè)宏觀(guān)調控的“試金石”，但從效果來(lái)看，卻與整個(gè)宏觀(guān)調控效果的反差比較大。比如，房?jì)r(jià)漲幅沒(méi)有得到控制，住宅市場(chǎng)的結構調整成效不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規范也不到位。更重要的是，已經(jīng)出臺的1些政策出現了市場(chǎng)表現與政策設計初衷相背離的現象。 中國房地產(chǎn)指數研究院陳晟“設計要點(diǎn)”違背初衷 按照征求意見(jiàn)稿標準，建設部規定的七零%的比重就很難進(jìn)行控制。這1設計要點(diǎn)，留給了地方政府1些操作的彈性和空間，這是與‘國6條’出臺的初衷相違背的。該“設計要點(diǎn)”存在的大缺陷就是，只考慮了“九零平方米”這1要素，而沒(méi)有考慮到“七零%”。 事件回放短命文件破滅開(kāi)發(fā)商愿景 一月九日，建設部網(wǎng)站公布《九零平方米以下住宅設計要點(diǎn)(征求意見(jiàn)稿)》，文件指出在貫徹落實(shí)九零平方米以下中小套型住宅政策的文件中，將各地各類(lèi)住宅套型建筑面積標準予以了1些修正。以氣候條件和建筑層數為依據，一六檔物業(yè)分設不同系數，以九零平方米乘以系數后得出終的控制標準。系數從零.九九到一.一九不等。乘以系數后，小戶(hù)型的高控制標準可放寬到一零七平方米。而1天后，建設部稱(chēng)該文件不符合國務(wù)院辦公廳和建設部文件要求，遂予以廢止。 建設部征求意見(jiàn)稿公布后，不少開(kāi)發(fā)商認為，這將是政策可能有變通的信號。如果按征求意見(jiàn)稿執行，1些卡在戶(hù)型設計審批上的項目就可以過(guò)關(guān)動(dòng)工了。但是，“作廢令”讓開(kāi)發(fā)商的愿景徹底破滅。